【金龍風暴】央行第七波打房對自住、投資者的影響為何？信用管制、限貸令是什麼？打房政策懶人包一次看
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近期央行打房動作頻頻，為抑制炒房風氣以及防止新青安亂象，今年央行總裁楊金龍於 2024 年 9 月 19 日無預警宣布號稱最嚴格的打房政策 「第七波信用管制」，更進一步限縮貸款，並於 9月20日正式生效。
這次措施包括對房屋貸款條件的更嚴格限制，此次管制對象，主要針對多戶購屋者，尤其是擁有三戶以上房產的投資客。根據新規，購屋者的貸款成數從原先的四成下調至三成，大幅提高自備款比例，導致資金壓力驟增。
以一間總價 2000 萬元的房屋為例，貸款成數調降 1 成，意味著購屋者需要額外增加準備 200 萬元的自備款，部分購屋者可能面臨無法如期繳納房貸的風險，顯示出央行在打擊炒房行為上的決心。
信用管制、限貸令、《銀行法》 72–2 三者關係
本次新制中大家最常聽到的「信用管制」、「限貸令」和「銀行法72–2條款」專有名詞，它們到底是什麼？三者又有什麼關聯呢？
- 信用管制：是一個貨幣政策工具，中央銀行對金融機構採取限制措施，以控制資金的流向與流量，目的是控制通貨膨脹、穩定經濟或抑制特定資產（如房市）的過熱行為。信用管制可能包括利率調整、貸款成數限制、風險評估標準收緊等多方面的措施。
- 限貸令：具體針對房市的信用管制措施之一，央行會透過打房政策限縮民眾的貸款成數、提高利率或縮短還款年限來遏制房市過度投機和借貸，通常是為了應對房市過熱或房價泡沫問題。
當房市過熱，像現在這樣大家都在買房子，央行就會介入，透過調整房貸的條件來抑制這股熱潮。這可能包括降低貸款成數（就是你能借的房貸金額比例變少了），或取消寬限期，讓你必須更早開始還款。簡單來說，這是央行用來冷卻房地產市場的一種工具。
《銀行法》72–2條
根據台灣的《銀行法》第72–2條，受規範之「商業銀行」不能把太多錢貸給房地產。具體來說，房貸總額不能超過銀行所持有資金的30%。這條款是為了確保銀行不會過度依賴房貸業務，避免房市泡沫破裂時引發金融危機。
銀行法第七十二條之二
「商業銀行」辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。
三者的關聯是什麼？
近期因房市熱絡和新青安方案的推動，市場上買房的需求大增，銀行的房貸業務越來越多，許多銀行的房貸水位已經接近30%的法定上限。當這個比例逼近時，央行就會啟動限貸令，也就是信用管制，來限制大家能跟銀行借的錢，讓房市降溫，確保銀行不會違反72–2條款的規定。
簡單來說，限貸令是短期政策，根據市場狀況動態調整，從市場需求端控制房地產貸款；而銀行法72–2條款則是從銀行管理端控制房貸風險的長期制度，持續對銀行的房地產業務進行風險管理，確保銀行不會因為過度依賴房地產貸款而面臨系統性風險。
兩者目標和作用上相輔相成，以確保房地產市場穩定並維護銀行體系的健全發展。
金龍風暴：第七波選擇性信用管制
回歸到本文核心，今年 09/20 上路的第七波信用管制修正重點如下：
- 名下有房屋者：名下有房者購屋首次購屋貸款從原本無限制調整為不得有寬限期（繼承者爭議：如果繼承取得一間房子，又想再買一間新屋，那這間新屋就不可有寬限期）
- 將第二戶限貸令擴及全台:：第二戶以上的購屋貸款，貸款成數下調降至五成，並擴大地區到全國（代表無論在哪裡購置第二戶住宅，都將面臨更嚴格的貸款限制）
- 公司法人、自然人購買高價住宅購置住宅貸款：貸款成數降至三成，並且無寬限期。
- 餘屋貸款：貸款成數從四成調降至三成
限貸令對買房有什麼影響？
限貸令對需要房貸的購房者帶來多方面的影響，主要可以分為幾個核心因素：
- 銀行撥款延遲：即使房貸申請已通過銀行的審核程序，購房者仍需排隊等待撥款，這可能會影響到購房時程的進行。隨著限貸令實施，銀行系統緊縮，導致撥款時間延長。
- 部分銀行暫停受理申請：限貸令實施後，有些銀行因為資金壓力或政策限制，可能暫停收件或進一步提高申請門檻，增加了買房的難度和不確定性。
- 貸款條件更嚴格：
- 利率上升：許多銀行開始提高房貸利率，讓購房成本增加。
- 貸款成數下降：購房者能借到的房貸比例降低，這意味著他們需要準備更多的首付款，自備款的需求也相應增加。
- 還款年限縮短：銀行縮短了還款期限，導致每月還款金額提高。雖然這可以更快清償貸款，但對於貸款者來說，每月的財務壓力會明顯增大。
自住型買家的挑戰
對自住型買家來說，限貸令的影響主要在「貸款成數下降」和「還款期限縮短」。這意味著：
- 首付款：需要準備更多的首付款，這對於原本就面臨高房價壓力的普通家庭是一個很大的挑戰。
- 取消寬限期：購房者需要立即開始還款，而不是以往的寬限期後再償還，這無形中加重了購房的財務負擔。
- 另外對於非投資族群的換屋族，新政策對此類族群影響也較大，新規定取消寬限期，對於需要資金周轉的換屋族而言，無疑是雪上加霜。
對投資客的衝擊
限貸令對投資型買家的影響尤為顯著：
- 貸款成數大幅下調：投資者必須投入更多的自有資金，這減少了房地產投資的槓桿效果，增加了投資的成本和風險。
- 取消寬限期：意味著投資客必須更早開始償還貸款，資金壓力加大，這讓短期內的炒房行為變得更加困難。
- 此次打房直接削弱了投資房地產的槓桿效果，使得炒房的風險與成本大幅提升，迫使部分投資客放緩或退出市場。因此，限貸令的目的是壓制投機需求，減少房市中的炒作行為
限貸令主要在抑制過度投機，減少投資者對房地產市場的過度干擾，達到穩定房價的效果。同時，這也可能迫使部分投資者退出市場或重新考慮其投資策略，促使房市回歸理性。
打房政策「金龍海嘯」影響區
根據內政部的統計數據，2023年全年核發的住宅建照數量為14.6萬戶，比2022年下降了近20%，創下了近五年來的最低點。然而，由於過去幾年房市的熱潮，許多建案在2023年陸續完工，全年核發住宅使用執照達到11.8萬戶，這意味著2024年將出現了近十年來最大的交屋潮。
此次第二戶限貸令上限降為5成且不僅限於七大都會區，更擴展至全台各地。同時，規範名下有屋者的第一戶購屋貸款無寬限期，對於換屋族有較大的影響。
儘管核發住宅建照數量下降顯示出建案減少，但因過去幾年房市熱潮的積累，大量完工的建案推動了交屋潮的來臨。2024年4月至7月期間，彰化縣核發純住宅使用執照數量達到1648戶，成為全國最多的縣市。
面對限貸令等政策影響，部分購屋族若無法順利申請房貸，可能無法如期交屋，這將使違約風險上升，尤其是在交屋量大的縣市如彰化，風險更為突出。
金龍風暴引起爭議，積極制定「豁免排除方案」
這次的打房措施被外界稱為史上最強的一次 。自 9/20 央行總裁公布最新打防政策後後，出現了所謂的 「金龍風暴」「金龍海嘯」，主要爭議點在於措施影響了許多並非投資者的換屋族、繼承族群，民眾與業者措手不及，導致交易糾紛層出不窮，對此，央行應允將於一個月內提出相應配套措施。
央行第七波房市管制 豁免排除條款已公布
10/9 更新：央行已透過記者會宣布信用管制3大鬆綁措施，包括繼承取得房屋、換屋需求與承貸銀行簽訂撥款後1年內出售原有房產，就不受管制行列。 （央行新聞稿）
第七波信用管制對租屋市場的影響？
1. 房源供應增加
信用管制限制了購房者能夠取得的房貸額度，這對於原本打算購屋的自住型買家來說，可能會迫使部分人選擇暫時不購房而改為租屋。購房需求的減少，特別是在房價較高的情況下，可能導致房屋銷售減緩，開發商或房東可能將未售出的房屋投入租賃市場，進而增加市場上可供出租的房源。
2. 租屋需求增加
由於限貸令讓貸款條件更為嚴苛，許多首購族或想換屋的家庭可能無法在短期內湊足足夠的自備款，這會促使部分人暫時放棄購房計劃而轉向租賃市場。這將提升租屋需求，尤其是在大城市或購屋門檻較高的地區，如台北市和新北市。
結語
此次政策的目的是避免房地產市場過熱，特別是針對投機行為，預期短期內將造成交易量和價格漲幅趨緩，部分地區的交屋潮和貸款問題也需要密切關注。
央行總裁楊金龍表示，這些措施有助於減少銀行對不動產貸款的依賴，同時確保信用資源流向更需要的部門，避免重蹈美國次貸風暴的覆轍。長期來說，也希望能引導資金回歸理性投資，避免房市泡沫化。
【房地產蕉蕉者- 線上聊房市】
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參考資料：
- #信用管制
- #限貸令
- #房市政策
