央行​第七​波打房！​房價​真的要​下跌了？​40​分​房產​專家​完整​解析​【​房地產​蕉蕉者​】

近期台灣房市掀起風暴，第七波打房政策和「新青安房貸」引發市場震動。我們有幸採訪到時尚物業的主理人 — Henry房地產專家，深入探討政策的影響及房市的未來趨勢。

一、打房政策的背景與第七波打房措施

1.政策背景與目的 中央銀行針對房市熱潮啟動第七波打房政策，限制房產貸款成數及首付款比例，特別針對第二棟以上的投資性房產進行調控。Henry認為，這波政策的目標是抑制房市的過熱現象，讓投資客的購房速度放慢，平衡市場政府，試圖壓制過多的市場游資，並減少資金湧入房市所帶來的炒作現象。

2.央行對於高價住宅打房政策

Henry解釋，這次政策對於購買高價住宅的需求者影響最大。例如，在台北市購買6000萬台幣以上的房屋，需準備約七成的首付款，僅剩三成可貸款。「如果你要在台北購買7000萬的房產，現在需要準備至少4900萬的自備款。」Henry指出，這樣的高首付限制將使部分投資者卻步，短期內確實會讓市場降溫。

二、針對自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期，影響有多大？

當Henry提到「取消寬限期後的貸款壓力」時，他解釋了這項改變對購房者的實質影響。他表示：「取消寬限期後，買家從購房的下一個月起，就必須立即全額償還本金加利息，而不是僅支付利息。」這樣的政策改變意味著房貸月付金額大幅增加。

例如，購買2000萬台幣房產的貸款，若以30年期償還，原本每月僅需支付約1萬至2萬台幣的利息，然而在取消寬限期後，月還款額將攀升至5萬台幣左右。Henry指出：「取消寬限期的影響巨大，這樣的月付金額增幅讓許多原本依賴寬限期降低初期貸款壓力的買家難以負擔。」

三、過往台灣打房政策：2021房屋合一稅

Henry回憶道：「2011、2012年的時候，因為房價過高，政府祭出了房屋合一稅，限制五年內的買賣交易，來壓制房地產炒作。當時，很多仲介公司受到奢侈稅的影響，交易量縮水了不少，有同業甚至說交易量只剩下兩成。」

他打趣地提到當時的情況：「我問其他總部的前輩，大家都說影響大概兩成，結果是剩兩成，整條仁愛路的店面幾乎全倒，仲介大量離職。」

Henry說，這次政策的嚴格執行，甚至動用了國稅局的普查：「那時候國稅局一本一本地查合約，建商也要把所有的合同拿出來檢視，看有沒有即買即賣的行為。」這段奢侈稅的歷史說明了政府抑制房市過熱的決心，也讓市場體會到政策對房地產交易的深遠影響。

四、影響最大的族群：換屋族與預售屋買家

Henry分析道：「這次的打房政策主要影響的是換屋族和預售屋交屋的首購族。換屋族在換房過程中，往往需要先賣掉舊房才能順利購入新房，但現在貸款成數降低和寬限期取消，使得資金過渡期的壓力更大。」

他進一步解釋說：「而對於預售屋買家，取消寬限期後，交屋後就必須立即開始償還本金加利息，讓這些首購族的月還款負擔急劇增加，對不少人來說是一大挑戰。」

Henry總結道：「政策針對第二戶以上房產的貸款限制，會讓更多投資客退場，但對換屋族和剛需的首購族來說，這次的政策衝擊無疑更為直接和深遠。」

五、租賃市場的新機遇：經營策略的調整

隨著政策變化，市場需求逐步轉向租賃。Henry介紹了他所經營的時尚物業，強調了未來租賃管理的多元機會：「現在有很多企業選擇租賃辦公室和員工宿舍，這給了我們租賃管理的新機會。」隨著房市買賣需求轉淡，租賃市場逐漸興起，包括企業資產管理、快閃店租賃及其他短期租賃業務。

Henry指出，隨著企業逐漸搬回台灣，租賃市場可能會出現更多需求，尤其是在高科技產業聚集區域。他認為租賃市場未來將成為房地產經營者的重要佈局方向，特別是商業和企業租賃市場。

六、房地產市場的未來展望：理性投資與合理規劃

1.對於未來房產的看法

Henry對房地產市場持謹慎樂觀的態度，認為台北地區的房地產因土地供應稀缺而抗跌性強。

即便政策影響不容忽視，但長期來看，台北和新北的房地產仍具備潛力。他認為投資者應重新審視房地產的真正價值，而不僅僅依賴短期波動。

2.長期投資策略

Henry建議，房地產投資者要保持理性，注重長期價值，而非短期炒作。他強調：「投資者要選擇有增值潛力的地段，並且多做市場調研，避免因政策風險而損失。」Henry認為，隨著政策引導，台灣房市會逐步回歸穩定。

七、五年新青安過後，會產生斷頭危機嗎？

Henry提到：「台灣的房貸違約率其實非常低。大家可能不知道，台灣房貸的違約率不到1%，甚至更低。實際數據是萬分之一點二，也就是說，一萬個買房子的人當中，只有一人會出現房貸違約的情況。」

他進一步說明：「這樣的違約率顯示出台灣的房貸穩定性很高。即使有政策波動，除非房市出現大規模違約，不然對於國家來說並不構成所謂的國安問題。」

八、台灣房產政策的長期走向與社宅的需求

1.政府配套措施的必要性 Henry指出，台灣房地產市場需要更多的配套措施，尤其是支持社會住宅及都更的發展。「台灣不缺社會住宅，而是缺乏都更宅和中轉宅」。Henry表示，台灣的都更過程過於繁瑣，老房屋拆遷困難，影響到市場更新的進程。

2.社會住宅與都更的需求

Henry進一步解釋了台灣的都更問題。他表示，台灣的老屋比例極高，約有67%的房屋超過30年，老房屋的居住需求變化及都更需求日益迫切。他建議政府應推動更多的都更宅和中轉住宅，以便解決年輕人和長者的住房需求，並且有助於提升城市面貌。

結語：面對政策波動的理性投資與市場穩定的契機

1.冷靜評估房產市場 Henry總結認為，第七波打房政策和新青安房貸政策雖然給市場帶來挑戰，但也推動房市回歸理性。他表示：「房地產市場雖有波動，但投資者應該把重點放在選擇合適的地段和產品，而不是盲目追求短期回報。」

2.市場長期穩定的信心

Henry強調，房地產並不是單純的投資工具，還涉及民生及經濟穩定。「房市應是長期資產，市場會自我調節，但投資者需要更謹慎地選擇策略」。隨著政策的逐步引導，Henry相信台灣的房市會逐漸走向穩定，並為真正有需求的購房者提供更多機會。