2025​房產​與包租​代管的​未來​趨勢

在當前快速變化的房地產市場中，尤其是面對2025年即將到來的挑戰與機會，了解未來的趨勢至關重要。BANANAS 非常榮幸邀請到新北租賃公會理事長 — 王則人（大仁哥），身為房地產市場的資深實戰家，大仁哥不僅擅長 「房地產投資」、「租賃管理」、以及「不動產資產規劃」，同時擁有「統計學博士學位」，更對市場趨勢有獨到的見解。

在這次專訪中，他將分享 2025 年房市趨勢、包租代管的最新發展，並提供投資者與業者實用的市場策略。

關於來賓｜星鴻包租代管創辦人 — 王則人

大仁哥是台灣包租代管產業的領軍人物，擁有數十年房地產投資與管理經驗，並取得統計學博士學位。他創辦的星鴻包租代管，全台管理戶數突破 10,000 戶，成為業界龍頭，並擔任新北租賃公會理事長，致力於推動產業升級與政策優化。

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2025年房市趨勢分析

隨著政策變化，台灣房地產市場在 2025 年將面臨多重挑戰，特別是 2024 年底 上路的新制，包括「第七波打房、囤房稅 以及 租金實價登錄」，市場關注這些政策是否會導致房價下跌？

交易量下降，房價變動有限

大仁哥指出，影響房價的關鍵因素之一是房貸利率。台灣目前利率相較全球的利率水平仍相對偏低，這使得房東在定價上不容易進行大幅調整，加上近期通貨膨脹，建築成本(包含裝潢成本、建商買地成本)，進一步支撐房價，即使在限貸令的影響下，市場交易量可能下降，但房價的修正空間仍相對有限。

歷史房地產政策及房價影響

大仁哥分享，過往房地合一稅的變化和實價登錄制度的推行曾對市場造成影響，但這些影響主要集中在交易量上，而非房價本身。根據 2015 & 2016 年房地合一稅 & 實價登錄制度的推行，市場交易量的確明顯下降，但蛋黃區（核心地段）房價受影響較小，而蛋白區（外圍地段）則有 5%～10% 的跌幅。

補充：自 2020 年底 起，中央政府多個部門相繼出手調控房市，試圖抑制投機炒作。然而，這些政策的實際效果卻引發市場異常發展，最終反而助長房價上漲。

房市變革：如何在投資市場找到便宜房源？

掌握三個關鍵策略，找到最佳又便宜的房源

在房地產投資中，找到便宜的房源是一大關鍵。大仁哥建議，核心在於談判技巧與市場認知，透過建立人脈、掌握市場行情、善用銀行估價，投資者可以提高購房效率，找到最佳價格。

• 建立仲介網絡：與多位仲介建立關係，確保能優先獲得內部資訊與價格洽談機會。
• 掌握市場行情：查詢銀行估價、分析過去成交數據，掌握市場的中位數價格，設定合理的出價範圍。
• 向銀行申請估價（可多家比較）：善用銀行的評估服務，獲得專業的市價評估，確保出價合理。

銀行估價的重要性，不僅是確認房屋價格

在購買房屋前，先進行銀行估價不僅能影響貸款額度，還能幫助買家提前發現潛在風險。若銀行估價明顯低於預期，可能代表該房源涉及凶宅、結構問題或鄰近危險設施等隱憂，讓買家能在購買前及早評估。

大仁哥建議，優先選擇本土銀行進行估價，相較於部分外商銀行委外鑑價，本土銀行的流程更靈活，估價回應速度也更快。

📌「單價」比總價更重要

評估房地產價格時，應以「單價」為主要評估標準，因為單價直接影響投資回報率。有些仲介會主打「低總價物件」，但因為總坪數、公設比等等的因素換算下來，單價可能相對非常高。因此相較於總價，單價能更精準地衡量房產的實際價值，幫助投資者做出更明智的決策。

談判技巧：一般房屋開價約為市場價的 1.1 倍至 1.2 倍，因此保留議價空間至關重要。若採取合理的出價策略，投資者通常有機會以 9 折 左右的價格成功購入房產。

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包租代管產業現況與未來展望

包租代管產業現況與未來展望

大仁哥除了是星鴻包租代管的創辦人，也是新北租賃公會理事長，多年來積極推動包租代管產業的發展，投入大量心力提升業界標準與經營模式。

根據統計，台灣租屋市場涵蓋約 300 萬租戶，包租代管產業的年產值已接近 20 億，顯示出市場需求的穩步增長，未來發展潛力巨大。然而，隨著市場競爭加劇，大仁哥觀察到許多業者陷入行銷短視症的困境。

「行銷短視症」的啟示
行銷學大師希奧多·李維特（Theodore Levitt）在〈行銷短視症〉一文中，舉例了一家鐵路公司：如果該企業將自身視為「交通運輸業」而非僅限於「鐵路業」，那麼它的發展將更加寬廣。若是企業將注意力過度放在了產品本身，花過多時間、精力在研發自認為優質的產品，而不注重市場需求的變化，忘了要以顧客為導向，忽略真正的消費者所需。

這正是包租代管業者需要借鑑的思維 — — 不應只侷限於「出租住宅」，而是將市場視角擴大至商業空間、停車場、酒店式公寓，甚至結合家事服務與智慧能源解決方案，進一步提升市場競爭力。

資產活化：包租代管產業的下一步

大仁哥建議，業者應該跳脫傳統框架，將「資產活化」的概念導入經營模式，才能真正提高競爭力。

未來的包租代管市場將不僅限於住宅，而是擴展到：

• 商業空間（如共享辦公室）
• 停車場管理與智慧調度
• 旅館與酒店式公寓的長短租模式
• 結合家事服務、智能家居與虛擬電廠等新型態加值服務

透過這種多元化經營，業者能夠突破市場的天花板，創造更高的附加價值。

從小規模到大規模經營的關鍵挑戰

目前大仁哥所創辦的星鴻包租代管，全台已管理超過 1 萬間物件，但在公司創立初期，團隊僅有四人。從小規模擴展到全台最大包租代管公司，這一路上充滿挑戰。在不同發展階段，所面臨的經營難題與解決策略大不相同：

第一階段：成立公司初期(管理30~100間)

• 控制呆帳率與空置率，確保租金回收順暢，避免資金斷裂。
• 建立租賃標準流程，減少管理混亂，提高服務效率。

第二階段(100間～500間)

• 管銷成本大幅增加，包含人力、廣告與維運成本。
• 物件開發成本提升，需要更高額度的資金投入。
• 開始面對銀行貸款需求，資金周轉變得關鍵。
• 帳務管理日益複雜，財務運營必須更精確。

此時他們開始導入數位化系統，即時追蹤租金收繳狀況，避免呆帳、空置風險，透過 CRM（客戶關係管理）系統，優化工作流程，提升租客服務，減少退租率。

規模化經營的關鍵

穩健的財務策略、高效組織管理與決策精準判斷

成功擴展規模的關鍵在於數據化經營、穩健的財務策略、以及高效的組織管理。企業唯有做好長期經營規劃，與多家金融機構合作，靈活運用貸款工具，擴大經營資源，建立標準企業流程，才能從小型代管業者成長為市場領導品牌！

而對於品牌行銷的經營策略，大仁哥建議「前期公司專注於存活及獲利，等到戶數成長、資金穩定後，再來強調品牌價值。

結語

綜合來看，2025 年將是房地產市場充滿挑戰與機遇的一年。無論是投資者還是包租代管業者，掌握市場趨勢、運用數據化決策、制定靈活的投資策略，將是成功的關鍵。

對於包租代管經營者而言，除了優化內部管理與提升經營效率，更重要的是與業界建立良好的連結。建議業者積極參與各縣市公會活動，這不僅能夠即時掌握政策變動與市場資訊，更能夠與業界專家、金融機構、異業夥伴互動交流，促成資源共享與策略合作，甚至激盪出新的商業模式。

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