租賃​服務業​「黃金​十年」！​二房東​到底合​不合法？​帶你​了解​如何​依法​設立​「包租​代管」​公司！

在房市低迷的背景下，業界普遍認為「包租代管」反而成為逆勢中的新藍海：從散戶房東到建商餘屋，都是業者積極開發的合作對象。伴隨市場快速升溫，各式各樣的「包租代管實戰課程」紛紛出現，吸引愈來愈多人選擇斜槓或轉職，投入這股正持續擴張的產業浪潮。

近年來，包租代管市場展現驚人成長力道 — — 短短六年半就擴張了 17 倍，更催生首家即將掛牌上市的業者，被視為租賃住宅服務業邁向「黃金十年」的重要開端。自 2017 年政府推動社會住宅計畫，並搭配《租賃住宅市場發展及管理條例》正式上路以來，不僅提供租金補貼與房東稅賦減免，也帶動合法租賃住宅服務業者快速崛起。截至 2025 年 Q1，全台已有 1,826 家 業者完成登記。

根據內政部發布的 《114 年上半年租金統計資料》，全台租屋市場中有 65.4% 的物件為 30 年以上老屋，其中 分租套房更有高達 73% 屬於老舊住宅。另一方面，內政部數據也指出，全台仍有 91 萬戶低度使用住宅（空屋），約佔住宅總戶數的 9–10%。換句話說，一邊是租屋市場充斥老舊住宅，另一邊卻有大量閒置空屋未被有效利用。

這正是包租代管的巨大機會：市場不僅規模龐大，而且正以近乎「直線生長」的速度快速擴張。若能透過合法制度將老屋與閒置資產活化，不僅能改善租屋供給與品質，更能創造可觀的社會與經濟效益。

👉 那麼，究竟「包租代管」是什麼？以下將帶你深入了解。

租賃住宅市場發展及管理條例

台灣的 《租賃住宅市場發展及管理條例》，又稱「租賃專法」，於民國 107 年 6 月 27 日正式施行。其立法目的在於：健全住宅租賃關係、保障房東與房客雙方權益、建立專業的租賃服務制度。

在《租賃住宅市場發展及管理條例》施行之前，台灣租賃市場存在許多長期問題：

• 權利義務不對等：租賃契約條款不明確，房東、租客權益難以保障。
• 資訊不透明：租賃廣告內容未必真實，房屋條件與實際不符的情況屢見不鮮。
• 缺乏糾紛處理機制：當房東與房客發生爭議時，往往缺乏便捷的法律途徑與協調平台。

這些問題，造成租客居住保障不足，也使得市場效率低落，無法形成健全的租屋生態。這些模式雖然讓市場運作起來，但在契約保障、責任歸屬、專業服務上都有不足。

專法之後：包租業、代管業成為「特許行業」

隨著 《租賃住宅市場發展及管理條例》（租賃專法）正式上路，台灣的租屋市場邁入了專業化與制度化的新階段。為了改善過去資訊不透明、管理不專業、權益保障不足的問題，專法明確規範並引入了「租賃住宅服務業」，其中又分為 包租業與代管業兩種模式。

根據法規，包租代管業已屬特許行業，必須符合以下條件才能合法經營：

1. 合法立案：公司須依法設立，並向所在地縣市政府申請登記為租賃住宅服務業。
2. 聘請專業人員：公司內需有至少一名合格的 租賃住宅管理人員，具備專業證照並完成政府規定的訓練課程。
3. 遵守專法規範：包含契約應記載及不得記載事項、押金上限等等。

專業的包租代管公司優點在於房東可以節省時間和精力，且有更豐富的管理經驗和資源，可以提高房屋的出租率，租客同時也能得到更好的服務和居住體驗。

⚖️ 個人二房東轉租違法嗎？

很多人常有疑問：既然 包租代管業者 依《租賃住宅市場發展及管理條例》必須合法立案、聘請管理人員才能營業，那麼如果只是一般人，向房東承租後再轉租給別人，會不會觸法呢？

答案是：二房東不一定違法

依據《民法》第 443 條規定：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。

意思是如果房東的租賃契約中「沒有約定不得轉租」的條款，房客若當二房東在法律上仍屬於「合法轉租」！不過，這個「二房東轉租」的行為必須是只將「部分租屋」轉租出去，才可以稱作「合法轉租」。如果你是將租屋的「全部」或全部重新整裝另外隔間轉租出去，那就是「違法轉租」了喔！

✅ 合法二房東的條件

租約中沒有禁止轉租

承租人僅轉租部分房間

❌ 違法二房東的情況

租約已明訂「不得轉租」卻仍分租

將整間房屋 全數轉租 給別人

總結來說：個人當二房東，本身不是違法行為。但規模化經營、缺乏房東同意、收取多組房客租金，卻沒有依「租賃專法」合法立案，就會踩到法律模糊地帶，想要穩健經營，建議走合法立案包租代管公司，才是長遠之計。

如果你也想過：我是不是也能成為合法包租代管業者？

如同上一段落所提到，包租代管公司與一般公司不同，必須經過嚴謹的程序：公司立案、聘請具證照的租賃住宅管理人員，並通過主管機關的審核許可，才能正式展開營業。

究竟要如何申請設立租賃住宅服務公司？以下整理 六大步驟，帶你一次掌握完整流程

📝 租賃住宅服務業設立流程

1️⃣ 名稱預查（經濟部商業司）、申請經營許可（縣市政府地政局）

先到經濟部商業司進行名稱及營業項目預查，營業項目需包含「H706011 租賃住宅代管業」 「H706021 租賃住宅包租業」。

預查通過之後，準備申請書及相關文件，向公司所在地之直轄市、縣（市）政府地政局申請經營許可，並繳納許可費。

2️⃣ 辦理公司設立登記

在取得經營許可後3個月內，需辦理公司設立登記。需準備資本額、股東／董事資料，完成公司登記並取得統一編號。

3️⃣ 繳存營業保證金 (營保金)

受理機關：租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會 (簡稱全聯會)

申請繳存及發給證明：全聯會受理繳存後應核對繳存數額，通知業者3日內繳存，業者繳後存並取得「繳存證明」，才能送件地政局做最後立案。

繳交金額：

• 每個營業處所需繳存 15 萬元
• 若規模達 250 件契約，需再增繳 10 萬元
• 每增加 100 件，再增繳 10 萬元

4️⃣ 聘任具備「租賃住宅管理人員證書」的專任管理人員

5️⃣ 加入所在地之租賃住宅服務商業同業公會

加入公會需依各縣市公會繳納入會費及長年會費

6️⃣ 租賃服務業設立登記

• 在完成公司登記後，應於六個月內完成上述：
• 繳存營業保證金。
• 聘任具備「租賃住宅管理人員證書」的專任管理人員。
• 加入所在地之「同業公會」

之後，即可向直轄市、縣(市)政府申請租賃住宅服務業登記證，並備齊以下證明文件：

• 公司登記證明文件（公司設立登記表）
• 直轄市、縣(市)政府核發的租賃住宅服務業經營許可函
• 營業保證金繳存證明
• 專任管理人員名冊及證書
• 同業公會會員證明

送齊文件後，地政局才會核發「登記證」 → 這才是最終可營業的證明。

稅籍登記 & 發票購證（國稅局）→ 正式營業

完成公司或商業登記後，就可以辦理稅籍登記與申請發票購證，之後取得核准函，就可以向國稅局購買發票、依法開立統一發票，合法開始營運。

當公司完成登記並取得合法資格後，基本上會有以下文件。依規定，租賃住宅服務業者應該將這些證明公開張貼於營業處所，或公告於官方網站，以供房東、房客查驗：

🎓租賃住宅管理人員證照制度

「租賃住宅管理人員」是包租代管業務的核心角色，具備專業知識與法律認證，也是合法經營租賃住宅服務業（包租、代管公司）的必要條件。

📌 報名資格

年滿 18 歲以上，並檢附高中職以上之畢業證書，即可以向全聯會查詢各縣市開班資訊，並向各縣市公會進行課程報名及繳費。

📌 證照取得流程

1. 參加 30 小時課程訓練（由全聯會或指定單位舉辦）。
2. 通過測驗（滿分 100 分，及格 60 分）。
3. 領取並登錄證照，有效期限 4 年。

📌 證照換發

• 到期前 2 年內需再參加 20 小時課程訓練
• 通過測驗後，才能延續資格，有效期限一樣為 4 年。

✅ 專業角色的重要性

有了租賃住宅管理人員的專業把關，能確保：

• 房東 → 收租、修繕、管理更有保障
• 房客 → 租約公平透明、居住權益獲保障
• 業者 → 合法經營，降低糾紛與風險

在政府推動租屋市場健全化的背景下，租賃住宅服務業正逐漸成為房東和租客的專業後盾。若你打算規模化經營租賃業務，建議走合法立案的道路，不僅能獲得信任，也能享有政策資源與補助。