共生​公寓​與室內設計的​完美​結合：​從老宅​改造​到包租​代管​【​房地產​蕉蕉者​】

當室內設計遇上房地產經營，如何將創意與實務結合，打造一個吸引人的共生公寓或租賃空間？

BANANAS 非常榮幸邀請到室內設計界的佼佼者 — 藝谷空間設計的設計總監 — 張芷融 (Daphne)，分享她憑藉設計專長和創新思維，探索了老宅翻新、共生公寓經營以及智能管理的全新可能性。

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Daphne的專業背景與轉型契機

Daphne 出身於設計世家，母親是一位經驗豐富的室內設計師，讓她從小便沉浸在圖紙與空間規劃的世界裡。16 年的設計經歷，讓她累積了從舊屋翻新到高端住宅與商業空間設計的豐富經驗。

然而，隨著家庭生活的改變，她開始思考如何在專業之外找到更多平衡的生活方式。於是，她發現了包租代管這個與設計行業緊密相關的領域，並果斷轉型，開啟了全新事業。

室內設計與包租代管的產業差異

Daphne 認為，室內設計的經驗為她在包租代管中提供了天然優勢，特別是在老宅改造與空間規劃方面。這些技能讓她能打造出兼具實用性與吸引力的出租物件。

相比設計行業的高強度工作，包租代管的節奏相對穩定。她提到，包租代管雖然需要處理物件管理的細節，但只要規劃到位，就能減少不必要的壓力，並獲得長期穩定的收益。

共生公寓經營與舊屋翻新要點

1. 濕區優化是首要任務 舊屋或中古屋改造時，濕區（包括廚房、浴室和窗戶）的處理至關重要。這些區域容易發生漏水或潮濕問題，特別是在老舊管線、排水系統和防水層的老化下，若不先進行檢查與更新，將可能對居住環境造成嚴重影響。
2. 檢查漏水與電線配置問題 與新成屋不同，舊屋和中古屋可能存在隱藏的問題，如漏水、壁癌、管線老化、熱水器配置等。這些隱患若未及時發現並處理，會對租客的安全與居住體驗產生風險。若是租客入住後才又要重新，翻新過程中，應特別注意檢查屋內的管線系統和電力配置，確保符合居住安全，避免日後發生意外。

共生公寓的經營心法

1. 物件空間規劃：

合理的動線規劃對共生公寓至關重要。每個空間的設計應該根據使用需求進行規劃，避免造成不必要的空間浪費，並且能夠讓住戶方便地享受共享空間，提升居住的舒適感。拿到案子後，應該深入思考平面配置的設計，從進出動線、設備配置到家具安排，這些都會影響後續招租速度與住戶的使用滿意度。

2. 招租與篩選：

在招租篩選房客時，除了關注租金支付能力，更需要了解租客的生活習慣、個性與特別需求。這樣不僅能確保住戶之間的和諧，也能為共生公寓創造更加穩定的氛圍。例如，若有租客是喜歡安靜生活的人，就可以避免將其安排在熱鬧的樓層。相對地，對於那些希望有更多社交互動的租客，可以安排在共享空間活躍的地方，達到雙方的平衡。

3. 社群感的建立：

成功的共生公寓不僅是提供住宿空間，更是創造一個具有社群感的生活環境。透過設計共享空間，如廚房、客廳或活動室，能有效提升住戶之間的互動，讓他們能在這樣的環境中建立友誼，甚至形成互助小圈子。特別對於北漂族來說，這樣的設計能讓他們感受到家的溫暖，而非僅是冷冰冰的租賃空間。

4. 起步資金規劃：

根據行業經驗，初期進入包租代管行業可能需要約 40萬 ~ 50萬元的啟動資金，包括翻修、家具添購與基礎維修費用。合理的財務規劃能幫助經營者穩健發展。

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與房東的溝通技巧 (開發物件)

在包租代管經營中，成功獲取房東的信任並讓他們放心將房屋委託給業者代管，至關重要。建立穩定的合作關係，不僅有助於確保業務順利進行，也能長期維持良好的合作。以下是幾個關鍵技巧：

開發物件的第一步是要有勇氣與房東溝通，在這個過程中，業者的角色不僅是協助房東完成改造，更是提供租客更高生活品質的橋樑。這種理念需要讓房東感受到不僅是改善物業，更是為他們的物業注入長期穩定的價值與回報。

第二步：提供清晰的計劃和預算提案是關鍵。詳細的施工範圍、時間表，以及過往改造成功的案例，可以讓房東更有信心。這不僅是向房東展示改造的具體內容，也是讓他們了解過去改造後如何顯著提升租金收益與物業價值。

BANANAS 租屋管理平台如何助力

Daphne 在經營過程中，結合設計專長和創新思維，探索了老宅翻新、共生公寓經營，管理的物件數每月穩定的成長。除了憑藉她過去在室內設計領域的專長，Daphne 運用數位管理工具，讓她的租賃管理效率大大提升。

選擇了 BANANAS租屋管理平台 作為她的得力助手，她特別提到幾個令她滿意的功能，解決了她過去工作流程的痛點：

1. 提升與房東的溝通效率： 平台提供清晰的合約管理工具，讓她能快速掌握租客的合約狀態及需求。
2. 解決對帳難題：傳統的手工對帳過程往往繁瑣且容易出錯，而 BANANAS 的自動化系統解決了這個問題，讓 Daphne 能夠輕鬆地管理租金與支出，節省了大量時間與精力。
3. 優化簽約流程： 整合電子合約功能，讓簽約流程快速且方便，特別適合遠距離的合作情境。

總結：

總結來說，好的共生公寓經營者不僅要關注空間設計，還要關注住戶的日常互動。透過設計的共享空間，可以促進住戶之間的交流，幫助管理者更早發現租客的生活習慣問題。

Daphne 的成功故事展示了如何結合室內設計專長與創新思維，在包租代管和共生公寓經營中取得快速成長。不僅充分發揮了自己在設計領域的豐富經驗，更運用數位管理工具，進一步提升了租賃物件的管理效率。

如果你有室內設計需求，別忘了找藝谷空間設計，讓他們幫你把家變得更美、更有品味！

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